Erfordernis der Abmahnung

Der Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 27.07.2016 (Az. 67 S 154/16) verdeutlicht das grundsätzliche Erfordernis der Abmahnung des Mieters vor Erklärung einer Kündigung.

Im konkreten Fall hatte der Mieter dreimal seine Wohnung für Zeiträume von bis zu 7 Tagen entgeltlich an Touristen über das Internetportal „airbnb“ überlassen. Der Vermieter hatte daraufhin die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung ausgesprochen.

Das Landgericht Berlin vertritt die Auffassung, dass die Kündigung unwirksam sei. Zwar sei der klagenden Vermieterin zuzustimmen, dass die dreifache verbotene Gebrauchsüberlassung einen sog. wichtigen Grund darstelle, der grundsätzlich zu einer fristlosen Kündigung berechtige.

Allerdings sei der Mieter vorher nicht abgemahnt worden, was gesetzlich aber vorgesehen sei. Nach der maßgeblichen Vorschrift des § 543 Abs. 3 S. 2 BGB könne der Vermieter von einer Abmahnung nur dann absehen, wenn diese entweder offensichtlich keinen Erfolg verspreche oder aber besondere Gründe unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dafür sprächen.

Eine Abmahnung wäre hier aber gerade deshalb erfolgversprechend gewesen, weil der Mieter nach der Abmahnung sein Profil auf dem Internetportal hätte löschen können. Besondere Gründe könnten nach der Rechtsprechung nur dann angenommen werden, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände gegeben wären. Dies sei aber nicht der Fall gewesen. Zwar wurde durch das Verhalten des Mieters auch gegen das in Berlin geltende Zweckentfremdungsverbot verstoßen, dieser Verstoß unterstreiche aber nur die fehlende Berechtigung des Mieters und diene im Übrigen allein dem öffentlichen Interesse, führe aber nicht zu einer darüber hinausgehenden Verletzung von Vermieterinteressen.  

Im Hinblick auf eine fristgemäße ordentliche Kündigung stelle die unerlaubte Untervermietung zwar eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mietvertrages dar. Jedoch mangele es vorliegend aufgrund der unterlassenen Abmahnung an einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung, obwohl eine Abmahnung keine Formalvoraussetzung für die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung sei.